Le 24 novembre 2024, nous voterons sur deux modifications du droit du bail adoptées par le Parlement fédéral mais attaquées par un double référendum de l’ASLOCA. L’un des projets de loi concerne la sous-location, l’autre le besoin propre du bailleur de récupérer son bien pour son propre usage.
Les deux projets de loi ne touchent qu’une petite partie des baux à loyer en vigueur. Ils contribuent toutefois à rendre les règles actuelles plus équitables et transparentes et remédient à certaines situations problématiques dont peuvent souffrir les bailleurs et les locataires de même que l’ensemble des résidents d’un immeuble.
Pour mieux comprendre les enjeux de ces deux textes, Cyril Aellen, Conseiller national, revient de manière factuelle sur les modifications apportées et leurs effets.
LIMITATION DES ABUS DE LA SOUS-LOCATION
Cette modification concerne les conditions de la sous-location et impacte les locataires, sous-locataires et bailleurs.
Avec la modification législative envisagée, un vague arrangement oral entre le bailleur et le locataire ne suffira plus pour conclure un bail de sous-location.
La révision contribue à clarifier les conditions dela sous-location, à éviter des malentendus ou des confusions dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire et à renforcer la sécurité du droit.
La révision exige, en effet, une demande écrite du locataire ainsi qu’un accord écrit du bailleur. Par ailleurs, les conditions auxquelles le bailleur peut refuser son accord à la sous-location sont précisées et complétées. Dorénavant, le bailleur ne serait plus tenu d’accepter une sous-location si celle-ci est prévue pour une durée supérieure à deux ans.
En revanche, les locataires pourront comme aujourd’hui sous-louer tout ou partie
d’un logement ou d’un local commercial avec l’accord du bailleur. Les locataires qui partent par exemple en voyage pendant plusieurs mois ou à l’étranger pour des raisons professionnelles pourront continuer de sous-louer leur logement jusqu’à deux ans.
En exigeant que la sous-location fasse l’objet d’une demande écrite du locataire et d’un accord écrit du bailleur, la révision contribue à clarifier les conditions de la sous-location, à éviter des malentendus ou des confusions dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire et à renforcer la sécurité du droit.
Avec la révision cependant, la sous-location reste possible, le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’à des conditions très précises. La sous-location reste d’ailleurs même possible pour une durée supérieure à deux ans : le locataire et le bailleur sont en effet libres de se mettre d’accord sur des règles différentes de celles prévues dans le Code des obligations.
LA RÉSILIATION POUR BESOIN PROPRE
Cette modification vise à clarifier la résiliation d’un bail dans deux cas de figure.
Le premier cas est celui d’un nouveau propriétaire d’un bien loué qui souhaite l’occuper lui-même. Le second cas concerne le propriétaire qui loue son bien mais qui souhaite le récupérer pour son besoin propre, alors que la résiliation qu’il notifie tombe en cours de procédure l’opposant à son locataireou dans les trois ans qui suivent une procédure dans le cadre de laquelle il n’a pas intégralement obtenu gain de cause.
La notion actuelle de « besoin propre urgent » est imprécise. La révision prévoit de remplacer le « besoin propre urgent » par le « besoin propre important et actuel, établi sur la base d‘une évaluation objective ». Ce changement formel permettrait aux personnes qui achètent un appartement ou un local commercial loué d’utiliser leur bien dans un délai raisonnable.
En revanche, en cas d’acquisition d’un appartement ou d’un local commercial loué à un tiers, le nouveau propriétaire devrait comme aujourd’hui résilier le contrat de bail en respectant les délais et les échéances prévus dans la loi en lieu et place des délais et des échéances fixés dans le contrat de bail.Il ne pourra toutefois le faire que s’il souhaite emménager dans l’appartement ou utiliser lui-même le local commercial tout en prouvant l’existence d’un besoin actuel et objectif pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Les droits des locataires (contestation de la résiliation, demande de prolongation du bail, etc.) ne sont pas réduits et restent inchangés.
D’un point de vue général, la réglementation actuelle induit une insécurité juridique tant pour les propriétaires que pour les locataires, de même que des procédures extrêmement longues. La révision ne modifie pas fondamentalement la situation mais précise dans la loi les critères qui découlent actuellement de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant la notion de « besoin propre ». Elle renforce l’équité et la sécurité du droit dans l’intérêt de tous.
Il est important de souligner que cette réforme concerne aussi les PME. Lorsque ces dernières se développent, elles ont souvent besoin de nouveaux locaux plus spacieux. Si elles en font l’acquisition, elles doivent pouvoir les utiliser dans un délai raisonnable.
Le PLR doit soutenir ces deux réformes qui, même si elles sont modestes, reposent sur deux valeurs essentielles : la sécurité du droit, d’une part et la défense de la propriété de ceux qui en font un usage personnel, d’autre part.
