La Suisse vit une période où les taux d’intérêts accordés par les acteurs du marché́ sont très bas. Les prêts hypothécaires actuellement octroyés le sont pour des durées relativement longues, avec des intérêts fixes pour l’entier de la durée convenue. Aussi, l’entrave financière à l’acquisition d’un logement décent n’est pas le coût des intérêts liés à un emprunt hypothécaire mais principalement à la difficulté́ de réunir les fonds propres nécessaires.
Aujourd’hui, pour acquérir un bien immobilier destiné à l’usage propre, le montant minimal de ces fonds doit en principe représenter le 20% de la somme totale. Cela signifie que l’acquéreur ne peut couvrir par une hypothèque que les 80% restants. De plus, les dernières directives de Swissbanking imposent une part minimale de 10 %. de fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier.
Si l’on ajoute à cela, la rareté de l’offre et l’impossibilité pour le locataire d’acheter son propre appartement, on comprend pourquoi notre canton ne compte que 17% de propriétaires.
A Genève, on peut avoir la chance de très bien gagner sa vie, mais sans aide familiale, il est quasi impossible de pouvoir constituer les fonds propres nécessaires pour acheter son logement. Ainsi bon nombre de foyers de la classe moyenne n’ont d’autres choix que de verser tous les mois un loyer alors qu’ils seraient heureux d’avoir la possibilité d’investir pour pouvoir à terme être propriétaire de leur logement et pouvoir ainsi le transmettre à leur enfant. D’autres encore préfèrent quitter notre canton pour acquérir un logement en France voisine ou dans le Canton de Vaud.
Pour changer cet état de fait, le PLR et l’UDC proposent donc de modifier la loi sur l’aide à la propriété́ individuelle (LAPI) afin d’aider les citoyens genevois qui le souhaitent à accéder à la propriété.
Concrètement avec ce projet de loi, le PLR et l’UDC veulent autoriser l’État à prêter à un primoacquérant, qui ne dispose pas de fonds propres en quantité́ suffisante mais dont la capacité́ financière, notamment en termes de revenus, est adéquate - les fonds propres exigés par les établissements bancaires ou les assurances jusqu’à concurrence de 15 %.
In fine, cela permettrait à un candidat à la propriété́ de son propre logement de le faire avec 5% de fonds propres.
En ce qui concerne le remboursement, la dette hypothécaire devra être ramenée à 65% de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 15 ans maximum, comme pour tous les actuels acquéreurs, mais les fonds propres avancés par l’Etat devront être cumulativement remboursés dans un délai de 10 ans. Le prêt étatique pour l’avance des fonds propres doit en effet prévoir un amortissement régulier et complet à son échéance.
Exemple concret :
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Le Département du territoire publie régulièrement les opérations immobilières en zone de développement qui prévoient des ventes de PPE en pleine propriété́. Le 9 juin 2021, il a notamment publié une opération de 33 logements en PPE (DD 108'275 – ZD 1086 PPE– Immeuble 4b). Il sera donc pris, au hasard, le coût d’un appartement de 5 pièces aux conditions suivantes :
Pour l’achat d’un tel appartement, à ce jour, il faut donc réunir, hors frais de notaire et de mutation, la somme de CHF 137'671.- de fonds propres et disposer d’un revenu familial brut de CHF 10'325.-, par mois (versé douze fois l’an).
Dans les faits, celui qui dispose de fonds propres de CHF 137'671.- pour l’acquisition d’un tel logement de 5 pièces, n’a qu’à débourser la somme mensuelle de CHF 1'606.- dont CHF 573.- par mois constituent un amortissement forcé, à titre de frais de logement.
Dans l’hypothèse où le présent projet de loi serait adopté, pour acquérir un tel logement de 5 pièces, il faudrait réunir, hors frais de notaire et de mutation, la somme de CHF 34'418.- de fonds propres et disposer d’un revenu familial brut de CHF 12'154.-, par mois (versé douze fois l’an).
En résumé, avec le présent projet de loi, celui qui disposerait des fonds propres de CHF 34'418.- pour l’acquisition d’un tel logement de 5 pièces, n’aurait qu’à débourser la somme mensuelle de CHF 2'574.- dont CHF 1’434.- par mois constitueraient un amortissement forcé, à titre de frais de logement.
Après remboursement du prêt de l’Etat, soit une durée de 10 ans, le coût d’un tel appartement serait le même qu’avec un achat sans l’aide de l’Etat et l’acquéreur n’aurait qu’à débourser la somme mensuelle de CHF 1'606.- dont CHF 573.- par mois constituerait un amortissement forcé, à titre de frais de logement.
Cette loi s’appliquera pour les logements dont le prix n’excède pas le montant maximum de CHF 1’207’346.-. (montant admissible pour la réduction des droits d’enregistrement en application de l’article 8A de la loi sur les droits d’enregistrement, du 9 octobre 1969).