La pénurie de logements impacte lourdement les Genevois et freine l’attractivité du canton. Avec seulement 0,31% de logements libres soit seulement 731 vacants toutes catégories confondues, il n’y a guère de choix, les déménagements sont rares, et les loyers grèvent le pouvoir d’achat de la classe moyenne. Le logement est également devenu un obstacle central en pénalisant les entreprises souhaitant engager de nouveaux talents. La rénovation du bâti crée également des tensions entre locataires et bailleurs. Le Nouveau Genevois accueille Christophe Aumeunier, Secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, afin de répondre à ces points d’actualité essentiels pour notre canton et les Genevois.
CRISE DU LOGEMENT A GENEVE : PENURIE ET PISTES POUR L’AVENIR
Le canton de Genève a bâti à un rythme qui peut paraître soutenu ces dernières années, malgré cela les logements se font toujours aussi rares. Comment expliquer ce paradoxe ?
C’est tout simplement la démographie qui est conforme aux prévisions établies avec 5'500 à 6'000 nouveaux arrivants selon les années tandis que la planification de production de logements n’est, elle, pas conforme aux prévisions avec des lenteurs extrêmes, des abandons de périmètres pourtant désignés et surtout une forme de capitulation sur la nécessité d’adopter une règle d’or pour Genève : l’usage rationnel du sol. Très concrètement, les services de l’État subissent les pressions conjointes des communes et d’un ensemble de politiques publiques (mobilité, équipements publics, écoles, parkings, préservation des paysages et sites, de la faune, de la flore, des sols, des cours d’eau, des arbres, de la forêt, de l’énergie etc.) dont l’arbitrage, lorsqu’il existe, est plus que défaillant et lent.
Ainsi, pour autant que nous partagions l’hypothèse selon laquelle Genève offre à sa population un niveau de prospérité inédit (le chômage est relativement bas et nos salaires médians sont les plus élevés d’Europe exception faite du Luxembourg), cette prospérité est intrinsèquement liée à la marche de notre économie. Nous devons donc construire des logements en suffisance. Certains défient cette nécessité. Pourtant lorsqu’ils sont interrogés sur les solutions à préconiser, c’est le statut quo qui revient. Mais le statut quo n’est pas une option. Souffrir de la pénurie n’est un choix responsable pour personne, ni pour les Genevois, pour la marche de l’économie et le statut social du canton.
Alors il faut réaliser des logements pour nous-mêmes, nos familles, nos aînés, pour les talents qui rejoignent nos entreprises. Des logements qui répondent véritablement aux besoins divers de la population. Au lieu de stigmatiser la propriété, il faut l’encourager comme le propose la modification de la LDTR sur laquelle nous voterons le 27 septembre prochain.
Je le dis d’emblée, un changement de cap est indispensable. La politique rose/verte aux commandes de l’aménagement et du logement depuis plus de 40 ans (Mark Mueller n’a été en place que 6 ans) a été incapable de faire évoluer la lutte contre la pénurie de logements dont les variables, elles, n’ont pas connu de disruption majeure susceptible d’expliquer cet échec.
Sur le court terme, y aurait-il des mesures à prendre pour limiter la pénurie ?
Cesser de gaspiller du terrain en construisant trop peu, trop bas, doit être une première priorité. Il s’agit d’inciter à construire plus, avec des exigences de qualités renforcées. Oui, l’on doit aller plus haut et oui, cela doit être harmonieux et agréable. En outre, la libération d’espaces au sol doit favoriser une déminéralisation et la quasi-disparition des voitures en surface (mais pas en sous-sol). Pourquoi ne pas se confronter avec de la nature en ville et une arborisation conséquente ? En réalité nous le souhaitons tous.
À titre personnel, je milite clairement pour des espaces urbains et une ville plus organique. La ville pleine d’interactions et d’échanges. La ville pleine de vie. Avec ces qualités, nous serons capables de réaliser harmonieusement des logements en plus grand nombre.
La seconde priorité est de rapidement réformer les procédures d’aménagement et d’autorisation de construire. Le temps de délivrance de nos autorisations de construire définitives est plus que doublé vis-à-vis des autres cantons. Le groupe PLR au Grand Conseil en a bien conscience et Diane Barbier-Mueller a récemment déposé une motion en ce sens. Le choix de l’instrument est responsable. C’est à l’État de s’organiser. Notons par ailleurs que le canton de Vaud s’est, lui, déjà engagé avec résolution dans le processus.
La troisième priorité est de soutenir les communes qui en ont besoin lorsqu’il est prévu de construire du logement sur leur territoire. L’exemple de Confignon m’est insupportable. Voilà plus de 15 ans, au moment du déclassement du périmètre des Cherpines, que l’Etat connait la problématique. Quelles ont été les actions du département du territoire en 15 ans ? Vraisemblablement pas celles qui auraient permis l’acceptation du PLQ… Et maintenant ?
Quels sont les principaux freins structurels à la construction de logements et quelle planification à long terme serait nécessaire pour les lever et enrayer durablement la pénurie de logements ?
Il s’agit d’intervenir très rapidement dans les travaux initiés du Plan directeur cantonal 2050 pour remettre les priorités dans l’ordre. En effet, les services de l’État ont travaillé 2 à 3 ans sur un projet d’agglomération en concluant que le but était de protéger le socle du vivant (dont l’humain ne faisait pas partie…) puis ont considéré que ces travaux pouvaient servir de base à l’élaboration de notre Plan directeur cantonal. Une dérive très importante suite à laquelle plusieurs entités ont rappelé l’importance de respecter la loi fédérale sur l’aménagement du territoire qui indique que les plans directeurs cantonaux ont pour vocation première de répondre aux besoins de la population et de l’économie afin de mettre des terrains à disposition de ces affections de manière suffisante.
Le Groupe PLR au Grand Conseil n’est une fois de plus pas en reste puisqu’il a opportunément proposé que la loi cantonale soit modifiée en spécifiant le but de résoudre la pénurie de logements dans l’établissement du Plan directeur cantonal. Le département du territoire l’avait perdu de vue…
Selon vous, faut-il repenser l’aménagement du territoire de notre canton ?
Dans l’idéal, nous devrions pouvoir nous passer du déclassement de terres agricoles. Le département du territoire en a fait un dogme sans toutefois préparer des solutions viables pour engager la revitalisation de la ville, dans des délais raisonnables.
Malheureusement la situation est véritablement alarmante tant les terrains disponibles à la construction manquent. Cela dessine une terrible pénurie d’ici 3 à 5 ans. Le PAV n’y suffit de loin pas avec des réalisations qui s’étalent sur 30 ans. Ainsi je pense qu’une vraie concertation devrait être ouverte avec les milieux agricoles, peut-être plus spécifiquement avec les milieux viticoles pour voir quels seraient leurs préférences, même dans la situation difficile qui est la leur.
Comment concilier la nécessaire densification urbaine de Genève avec la qualité de vie de ses habitants ?
Je le disais, la politique rose/verte genevoise est paradoxalement celle du béton gris et des blocs d’immeubles standardisés. Changeons de cap.
Nous, les PLR, sommes des rêveurs. Recommençons à rêver notre ville !
C’est dans cet esprit que je vous propose une vision. C’est la vision d’un ilot de quartier existant, pourquoi pas à la Servette. Donnons-nous pour objectif de le revitaliser. Commençons par créer des sens uniques cohérents et desservis par des voies de circulation périphériques. Ainsi nous aurons presque libéré 50% de l’espace public au sol au bénéfice des habitants avec de l’espace sécurisé pour marcher, des bancs, des placettes et évidemment de la végétation. Identifions les immeubles qui constituent ce quartier. De manière raisonnée et proportionnée admettons de démolir le dogme actuellement à la mode au département du territoire et prévoyons en accord avec les propriétaires de démolir 3 ou 4 de ces immeubles pour les remplacer. L’un en espace publique. L’autre en immeuble avec encadrement pour personnes âgées et maintenons l’affectation de logement pour les deux autres. Mais avec quelle différence ? Monter, selon le projet, avec des exigences qualitatives d’urbanisme et d’esthétisme à 40 ou 60 mètres au lieu des 20 à 25 mètres actuels en moyenne. Pour les autres immeubles vérifions les possibilités de surélévation de 2 à 3 étages.
Ainsi l’on pourrait revitaliser un îlot de quartier en gagnant fortement en qualité de vie. Agissons auprès des habitants et des propriétaires d’immeubles par incitations. Permettons la libération de grands appartements occupés par des personnes âgées en leur proposant un logement, dans leur quartier, mieux adapté à leurs besoins et conforme à leur budget, un iepa avec encadrement. Créons de la vie en ville avec des espaces publics plus généreux.
Les réflexions du département en la matière ? Il parle de requalification urbaine. Je vous l’avoue, je n’ai pas bien saisi ses objectifs autres que l’exercice du droit de préemption au profit des collectivités publiques pour que celles-ci acquièrent – exproprient – les immeubles. Pas de quoi faire rêver un PLR…
Genève devrait-elle oser construire plus en hauteur, à l’image des nouvelles tours du PAV, et faire preuve de davantage d’audace dans ses conceptions urbaines ?
La culture du bâti devrait être une préoccupation majeure. Sur un territoire très contraint, la hauteur est la seule solution pour assumer notre devoir de responsabilité envers les générations futures : faire un usage rationnel du sol. Comme toute chose, il faut être proportionné et respectueux. Il s’agit de poser le postulat de plus grandes hauteurs dans les zones déjà fortement urbanisées et dans des lieux très particuliers et désignés. C’est aussi un moyen efficace de protéger nos campagnes et nos sites remarquables.
RENOVATION DU BATI
Comment mieux accompagner les rénovations lourdes afin d’éviter des situations de crise comme nous l’avons vu récemment avec plusieurs dossiers de ce type ?
La situation est complexe et est devenue malheureusement explosive en mars 2026. J’espère très franchement que cela est derrière nous. C’est un peu malheureux car, une fois encore, cela était certainement prévisible. Les obligations légales de rénover les immeubles déperdant le plus de chaleur seront à terme le 31 décembre 2026 (avec un délai de 3 ans pour réaliser les travaux). Autrement dit, l’ensemble des immeubles nécessitant le plus de travaux structurels qui ont été mis d’un coup dans ce processus de chantier. Dans le même temps, la pénurie de logements fait rage et les possibilités de relogement des locataires sont restreintes. Ainsi, dans les dossiers que j’ai pu voir, les propriétaires ont respecté leurs obligations légales. Toutefois, vu la pénurie, j’estime que l’État – qui contraint à effectuer les travaux – et les propriétaires doivent pouvoir proposer des logements de remplacement lorsque le maintien sur site des locataires n’est pas autorisé par les services de l’Office des autorisations de construire.
Les propriétaires l’on bien compris. L’État devra encore fournir des efforts puisque la LDTR prévoit qu’il doit aussi, de son côté, contribuer à reloger les locataires.
Ces dossiers resteront des exceptions, je l’espère. Les prochains immeubles à rénover obligatoirement devraient permettre, en raison de leur état, le maintien des locataires en place ce que nous recommandons à la CGI.
Les canicules s’intensifient et font partie intégrante de l’avenir. Quels défis cela représente-t-il pour l’immobilier ?
La réalité rattrape toujours les politiques de l’absurde. On nous disait jusqu'à il y a quelques mois que l’inversion des pompes à chaleur, même alimentées par leurs propres panneaux solaires n’étaient pas autorisées sans preuve du besoin (maladie, etc.). Il n’en est plus question aujourd’hui. Le confort estival est un élément important et l’État doit passer d’une politique d’interdiction à une politique d’incitation. Je pense que nous allons vivre une évolution très rapide des pratiques et de la législation. Des annonces de l’État devraient être faites en septembre. J’espère que la mise en œuvre pourra aussi l’être. Ce sera le cas pour le neuf mais les interventions sur les immeubles anciens seront plus délicates. Notre sens du volontarisme devra prédominer.
POST-SCRIPTUM : DURCISSEMENT DE LA LEX KOLLER
Le Conseil fédéral entend durcir la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite « lex Koller »). Quels en seraient les effets sur le marché de l’immobilier ?
Ces modifications sont inutiles et, dans de nombreux cas, même préjudiciables.
L’analyse d’impact réglementaire (AIR) réalisée par Fahrländer Partner AG à la demande de l’Office fédéral de la justice et datée du 18 novembre 2025, démontre que les durcissements proposés sont inefficaces et risquent d’aggraver les problèmes sur le marché du logement. De plus, ces mesures entraînent des coûts importants de mise en conformité et une dégradation de nos relations avec l’étranger.
Les propositions de modifications qui sont formulées ne sont pas pertinentes et reposent sur des hypothèses et des interprétations erronées : les investisseurs étrangers ne jouent aujourd’hui pratiquement aucun rôle dans le marché immobilier suisse. Le marché suisse est dominé par les investisseurs locaux. Ce sont notamment les caisses de pension, les assurances et d’autres investisseurs institutionnels qui doivent investir les fonds de leurs affiliés et pensionnés. Il s’agit majoritairement des fonds de prévoyance des salariés en Suisse. En raison des taux d’intérêt très bas, ils trouvent difficilement des opportunités de placements. La crise actuelle des placements est donc d’origine interne. Dans ce contexte, les investisseurs étrangers ont rarement l’occasion d’intervenir en tant qu’acheteurs.
Dans la mesure où il y a des investissements étrangers, ceux-ci n’ont aucune influence sur la hausse des prix sur les marchés locatifs. Ils se concentrent notamment sur des niches telles que l’immobilier spécialisé, les développements commerciaux à haut risque, l’hôtellerie haut de gamme, ainsi que la logistique et les centres de données, domaines dans lesquels les investisseurs suisses se montrent plus réservés. Dans le secteur commercial, l'activité d'investissement accrue (d'origine interne) de ces dernières années a entraîné une augmentation de l'offre de surfaces disponibles, de sorte que les loyers ont baissé.
La hausse des loyers dans le secteur résidentiel n’est pas due à une Lex Koller, prétendument trop laxiste, mais à la croissance démographique constante, à l’augmentation des besoins en surface par personne, à la taille limitée des zones constructibles et notamment des zones résidentielles, aux possibilités non exploitées de densifications urbaines ainsi qu’aux procédures d’autorisation de construire trop longues et compliquées – et donc risquées et coûteuses.
Selon l'analyse d'impact de la réglementation (AIR), la révision de la Lex Koller est jugée « inapte » à « atténuer de manière significative, de quelque manière que ce soit, les problèmes du marché du logement » ; il existerait au contraire « un risque que les problèmes s'aggravent ». Ainsi, il conviendrait de prendre « des mesures visant à élargir rapidement
l’offre de logements, c’est-à-dire d’accélérer les activités de développement. Des interventions répressives […] ne contribuent pas à résoudre les problèmes, mais ont plutôt tendance à les aggraver… ».
Les investissements suisses et – dans la mesure où ils existent – étrangers dans l’immobilier de rendement entraînent une augmentation de l’offre et, par conséquent, une baisse des loyers.
L'alourdissement des formalités administratives et, partant, les coûts liés à la mise en œuvre de la révision envisagée seraient considérables en raison des nouvelles autorisations requises (immeubles d'exploitation, résidences principales, changements d'affectation).
Une telle révision entraînerait une charge administrative supplémentaire pour les requérants et les autorités, ainsi que des conséquences importantes en termes de personnel pour les cantons dont les finances publiques souffriraient. À cela s'oppose une réduction prévisible des transactions immobilières, qui entraînera pour les cantons des pertes de recettes au titre des droits de mutation et de l'impôt sur les gains immobiliers.